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“自住房”升级为“共有产权住房”,这一大步迈向何方?
来源:      时间:2017-8-9
 
北京市住房城乡建设委近日会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》,通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。
专家表示,此举对于完善住房保障体系、完善住房制度、建立房地产调控长效机制、支持中端购房、抑制投机、促进公平,具有重大意义。北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场调控长效机制的推进上,又迈出了一大步。
根据办法,北京市、区住房城乡建设委(房管局)应确定保障性住房专业运营管理机构,代表政府持有共有产权住房政府份额,并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作(以下简称“代持机构”)。代持机构决策、运营、资金等方面管理规定,由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。
北京市房协秘书长陈志表示,北京的共有产权住房,应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多创新点。它兼顾了公平,特别突出以保障为主,而且从使用人的角度上看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等,各个方面都透露出同质同权的意图。
据专家介绍,北京市共有产权住房政策的针对性和目的性都很强,就是为了解决刚需家庭的住房困难;北京市通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房,有利于制度的规范统一,住房制度也更加简洁明晰。政策明确政府与购房家庭所持份额,对政府与购房家庭的权利界定更加清晰,政府和购房家庭之间是双向选择,可自由退出,政策弹性高,可操作性强。
“共有产权住房是政府与购房人按份额共同享有所有权的政策性商品住房,意在满足居住需求,遏制投机行为。”北京诺恒律师事务所律师邓亮表示,在法律层面,所有权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。政府与购房人按照各自份额享有共有产权住房的上述权利。政府提供地价和政策等支持,取得房屋的产权份额。购房人支付其享有产权份额对应的房款,依规占有和使用共有产权住房。基于按份共有的性质,共有产权住房的出租或出售等收益、处分权利,须由按份共用权人依法依约行使。
“共有产权住房是政策性商品住房,供应、持有和转让等环节都体现了保障功能。”邓亮说,一是供应受限,供应对象为符合共有产权住房购房条件的家庭;二是持有受限,购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应当按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额;三是转让受限,取得共有产权住房不动产权证未满5年的,原则上不允许转让产权份额。取得不动产权证满5年的,政府可优先购买;政府放弃优先购买的,符合共有产权住房购买条件的家庭可受让。
此次共有产权住房政策,准入条件更加严格,聚焦无房家庭首次购房需求,有利于解决住房民生问题,建立购租并举的住房制度。
首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示,尽管目前高房价下租房居住更划算,但由于受传统观念和一些客观因素影响,人们还是习惯买房居住。但是,由于目前北京房价较高,使很多人没有购房能力,望房兴叹。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现。
“北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡,解决北京交通拥堵的大城市病。”赵秀池说,北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多,另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应、以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买,实现了就近居住,有利于职住均衡的实现,进而有利于北京交通拥堵问题的解决。
陈志表示,共有产权住房制度兼顾了属地原则,兼顾了职住平衡的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上,以便捷为主,方便群众,充分利用了现代的互联网技术和条件,在整个的程序管理上,细节全面、充分、周到。该政策对于未来北京的房地产市场平稳健康发展将产生积极的影响。
 
相关链接
北京共有产权住房规划设计标准
 
《北京市共有产权住房管理暂行办法》将原有的“自住房”升级为“共有产权住房”。北京市住房城乡建设委会同北京市规划国土委日前起草了《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》。通知及所附导则拟从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链加强共有产权住房的质量和品质监管,进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准。
根据通知,城六区新建项目容积率不应高于2.8,套型总建筑面积不应大于90平方米,层高不应低于2.8米;城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。
据北京市住房城乡建设委相关负责人介绍,共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准,倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。
工程质量监管部门将装配式建筑和全装修成品交房质量纳入工程质量重点监管范畴。实施全装修成品交房,按照合同约定,自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。
在智慧社区和社会服务方面,通知提出,推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合,实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统,试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能,营造良好的社区交往空间,创造学习、健身、交流的宜居环境,将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。(转载自中国建设报
 
 
 
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